Hallo zusammen,
ich stehe gerade vor der Entscheidung bei meiner Baufinanzierung und komme einfach nicht zu einem klaren Ergebnis. Konkret geht es um ein Darlehen über ca. 280.000 EUR für eine Bestandsimmobilie.
Die Bank hat mir zwei Optionen angeboten:
1. Fester Zins auf 15 Jahre bei 3,45% effektiv
2. Variabler Zins, aktuell bei 2,90% (an EURIBOR gekoppelt, Anpassung quartalsweise)
Ich beschäftige mich schon eine Weile mit Finanzthemen und weiß, dass die EZB in den letzten Quartalen vorsichtig war. Manche Analysten erwarten mittelfristig weiter sinkende Leitzinsen, andere sehen das Risiko einer neuen Inflationswelle. Ich will mich nicht auf Kaffeesatzleserei einlassen, aber irgendeine fundierte Entscheidungsgrundlage brauche ich schon.
Folgende Punkte beschäftigen mich besonders:
- Ab wann "lohnt" sich der variable Zins wirklich gegenüber dem festen?
- Wie berechne ich den Break-Even-Punkt, also wann der variable teurer wird als der feste?
- Gibt es Mischmodelle (z.B. Split-Finanzierung), die in meiner Situation sinnvoll sein könnten?
- Welche konkreten Marktindikatoren sollte ich im Blick haben?
Ich plane gerade auch noch eine Klimaanlage einzubauen (Sommer macht die Entscheidung nicht leichter...), das beeinflusst meine kurzfristige Liquidität etwas. Aber langfristig geht es mir hier wirklich um die optimale Zinsstruktur.
Würde mich freuen über eure Einschätzungen – gerne auch kritisch.
Die Break-Even-Frage ist eigentlich gar nicht so kompliziert wenn man sie konkret durchrechnet. Der variable liegt aktuell 0,55 Prozentpunkte unter dem festen. Das heißt: Solange der EURIBOR nicht deutlich steigt, sparst du Zinsen. Bei 280k macht das grob ~1.540 EUR im Jahr an Ersparnis gegenüber dem Festzins – sofern der variable unverändert bleibt.
Der Break-Even liegt da irgendwo wenn der variable dauerhaft über 3,45% klettert. Das hängt natürlich davon ab, wann das passiert und wie lange du das Darlehen noch hast.
Mein ehrlicher Bauchgefühl-Input: Variable Zinsen sind für Leute die Nerven aus Stahl haben und den Markt verfolgen können. Wenn du aber nachts schlecht schläfst wenn die EZB tagt – nimm den Festzins. Ruhe hat auch einen Preis.
Ach ja, und zur Klima-Investition: Ich hab hier neulich noch über ganz andere Finanzierungsfragen nachgedacht (Haftpflicht und Hausrat kündigen), das Thema Liquiditätsplanung zieht sich halt durch alle Bereiche.
Kurz und knapp aus Immobilienperspektive: Schau dir unbedingt die Zinscap-Option an. Manche Banken bieten variable Darlehen mit einer Zinsobergrenze an – kostet Aufpreis, gibt aber trotzdem Schutz nach oben. Ist nicht überall Standard aber es lohnt sich nachzufragen.
Ich mache das mal etwas konkreter, weil ich finde die Diskussion dreht sich zu viel um Bauchgefühl.
Für den Break-Even brauchen Sie eine vereinfachte Zinsbarwertrechnung. Wenn der variable Zins im ersten Jahr 2,90% beträgt und der feste 3,45%, sparen Sie auf 280.000 EUR grob 1.540 EUR im ersten Jahr. Steigt der variable im zweiten Jahr auf 3,60%, zahlen Sie 420 EUR mehr. Summieren Sie über 15 Jahre – das ist der echte Vergleich.
Was viele vergessen: Bei variablen Darlehen haben Sie oft ein Sonderkündigungsrecht bei jeder Zinsanpassung (§ 489 BGB analog). Das schafft Flexibilität die Sie beim Festzins nicht haben.
Meine Einschätzung: Wenn Sie über ausreichend Rücklagen verfügen um Zinsspitzen kurzfristig abzufedern, ist der variable Zins durchaus rational. Wenn nicht, ist 3,45% auf 15 Jahre in der aktuellen Gemengelage kein schlechtes Angebot. Den Klimaanlageneinbau würde ich bei dieser Entscheidungsgröße aber wirklich außen vor lassen – das ist eine andere Kategorie.
Ich sehe das tatsächlich etwas anders als die Vorredner. Der Unterschied von 0,55% klingt verlockend, aber niemand weiß wo der EURIBOR in 3 Jahren steht. Die EZB hat 2022/23 gezeigt wie schnell sowas drehen kann – innerhalb von Monaten.
Ich beschäftige mich viel mit dem Thema Kaufkrafterhalt und Inflation (hab das hier im Forum auch schonmal diskutiert), und mein Fazit ist immer: Planungssicherheit hat einen realen Wert den man nicht unterschätzen sollte. Gerade wenn es um so große Summen geht.
Bei 280.000 EUR und 15 Jahren Laufzeit kann ein Zinsanstieg von nur 1 Prozentpunkt über mehrere Jahre locker die gesamte anfängliche Ersparnis auffressen und weit übertreffen. Das sollte man sich wirklich bewusst machen bevor man auf den variablen setzt.