Hallo zusammen,
ich stehe gerade vor einer Entscheidung, die mich ehrlich gesagt ein bisschen schlaflose Nächte kostet. Wir – meine Partnerin und ich – haben ein Haus gefunden, das wirklich passt. Preis liegt bei ca. 420.000 Euro, dazu kommen noch Kaufnebenkosten (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer) von ungefähr 35-40k.
Das Problem: Wir haben zwar ein gutes gemeinsames Einkommen (zusammen netto knapp 5.200 Euro), aber kaum Eigenkapital – vielleicht 20.000 Euro, die wir notfalls einbringen könnten. Das würde gerade mal die Nebenkosten teilweise abdecken. Sprich, wir reden faktisch über eine Vollfinanzierung des Kaufpreises plus Teile der Nebenkosten.
Die Bank hat uns ein Angebot gemacht – Zinssatz knapp über 3,8%, 30 Jahre Laufzeit – und meinte, es wäre "machbar". Aber irgendwie traue ich dem Frieden nicht. Was bedeutet das konkret, wenn in 10-15 Jahren die Anschlussfinanzierung kommt und die Zinsen dann vielleicht wieder höher sind? Oder wenn eines von uns mal den Job verliert?
Ich hab schon einiges gelesen, aber viele Artikel sind sehr allgemein. Mich interessieren die Risiken, die man als Laie schnell übersieht. Bin für jeden realistischen Erfahrungsbericht oder konkreten Hinweis dankbar – auch wenn's unbequem ist.
Ich bin zwar kein Immobilienexperte, aber ich habe in meinem Leben einiges erlebt und kann aus einer etwas älteren Perspektive sprechen.
Was ich für das wichtigste Risiko halte, das junge Leute oft unterschätzen: die Lebenssituation ändert sich. Kinder, Pflegebedarf in der Familie, Jobwechsel – das klingt abstrakt wenn man frisch verliebt in eine Immobilie ist, aber über 25-30 Jahre passiert das halt. Ein Haus mit Vollfinanzierung ist extrem unflexibel. Wenn ihr verkaufen müsst, kommt zur ohnehin schwierigen Situation noch die Restschuld.
Ich habe meine Altersvorsorge sehr konservativ aufgebaut – da hab ich viel drüber nachgedacht wie man sich absichert – und mein Rat wäre: Baut erst mindestens 40-50k Eigenkapital auf (zusätzlich zu den Nebenkosten) bevor ihr eine so große Verpflichtung eingeht. Auch wenn das 2-3 Jahre bedeutet. Die Zinsen können sich in beide Richtungen entwickeln, aber ein stabiles Fundament kann man selbst aufbauen.
Und bitte: Einen unabhängigen Berater einschalten, keinen Bankberater. Das kostet einmalig was, lohnt sich aber.
Da muss ich RentnerPlan52 oben zustimmen – die Lebenssituation ändert sich, das ist der entscheidende Punkt.
Aber ich möchte noch einen konkreten Aspekt ergänzen den ich oft vergessen sehe: das Risiko aus der Zinsbindung. Wenn ihr 10 Jahre Zinsbindung vereinbart, habt ihr in 2036 eine Anschlussfinanzierung. Niemand weiß wo die Zinsen dann stehen. Ich würde ernsthaft überlegen ob 15 Jahre Zinsbindung trotz leicht höherem Zinssatz heute nicht sinnvoller ist – das gibt mehr Planungssicherheit und bis dahin ist die Restschuld durch höhere Tilgung deutlich kleiner.
Zum Stichwort Einkommenausfall: Habt ihr beide eine Berufsunfähigkeitsversicherung? Bei einer Vollfinanzierung ist die kein Nice-to-Have sondern Pflicht. Wird in solchen Gesprächen oft vergessen.
Ich finde den Ansatz grundsätzlich nicht falsch – viele haben Vollfinanzierungen erfolgreich gestemmt – aber die Puffer müssen passen. 20k als gesamtes Eigenkapital bei diesem Kaufpreis ist wirklich sehr knapp.
Das Anschlussfinanzierungsrisiko, das du ansprichst, ist absolut real und wird oft runtergespielt. Ich hab das mal für mich durchgerechnet (ich mach sowas gerne in Tabellen): Bei 420k Vollfinanzierung, 3,8% Zins, 2% Anfangstilgung, hast du nach 10 Jahren noch ca. 360-370k Restschuld. Wenn die Zinsen dann bei 5-6% stehen, steigt deine Rate signifikant – und dein Haushaltseinkommen muss das dann noch stemmen können.
Was ich bei sowas immer empfehle: Mindestens 3% Tilgung vereinbaren, auch wenn die Rate dadurch steigt. Das reduziert die Restschuld deutlich schneller und macht dich robuster gegen Zinsänderungen in 10 Jahren. Kostet euch anfangs mehr, schützt aber erheblich.
Sondertilgungsrecht (mind. 5% jährlich) unbedingt mit reinverhandeln. Falls ihr Boni, Erbschaften etc. bekommt, direkt reinpumpen. Ich hab dazu mal was im Tagesgeld-Unterkonto-Thread geschrieben – Liquiditätspuffer ist das A und O, auch parallel zur Finanzierung.
Ich kenn das Thema aus einer etwas anderen Ecke – hab mich zuletzt eher mit Geschäftskontostrukturen und sowas beschäftigt – aber Immobilien interessieren mich grundsätzlich auch.
Das größte Risiko bei einer Vollfinanzierung, das viele unterschätzen: Du hast bei einem kurzfristigen Wertrückgang sofort negatives Eigenkapital. Das heißt, wenn du das Haus in Jahr 5 aus irgendeinem Grund verkaufen müsstest (Jobverlust, Trennung, Umzug), könntest du auf einem Minus sitzen bleiben. Die Bank bekommt ihr Geld trotzdem – du trägst den Verlust.
Dazu kommt: Mit 3,8% Zinsen und Vollfinanzierung ist deine monatliche Rate vermutlich nicht wenig. Habt ihr den mal genau durchgerechnet, was nach Rate, Nebenkosten des Hauses (Heizung, Versicherungen, Instandhaltungsrücklage!) noch übrig bleibt? Pauschal sagt man 1-1,5% des Immobilienwerts pro Jahr für Instandhaltung zurücklegen – das wären bei euch 4.000-6.000 Euro jährlich zusätzlich.
Ich würde das Angebot nicht einfach annehmen weil die Bank sagt 'machbar'. Die schützen sich selbst durch Grundschuld – du hast diese Absicherung nicht.