Hallo zusammen,
ichmal eine grundlegende Frage die mich schon länger beschäftigt. Ich bin gerade dabei mir zu überlegen ob ich im Herbst eine größere Finanzierung angehe (geht um eine Immobilie, noch nicht final entschieden). Dabei bin ich immer wieder über die Begriffe Annuitätendarlehen und endfälliges Darlehen gestolpert und ehrlich gesagt kapiere ich den Unterschied noch nicht wirklich.
Soweit ich verstehe zahle ich beim Annuitätendarlehen monatlich immer den gleichen Betrag, der sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Mit der Zeit wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer – stimmt das so?
Aber beim endfälligen Darlehen zahle ich während der Laufzeit nur die Zinsen und am Ende auf einmal die komplette Summe zurück? Das klingt für mich ehrlich gesagt erst mal riskant. Wann macht sowas überhaupt Sinn?
Ich hab gelesen dass das manchmal in Verbindung mit Lebensversicherungen oder Sparplänen genutzt wird aber ich verstehe nicht ganz warum jemand das einem normalen Annuitätendarlehen vorziehen würde. Gerade jetzt im Sommer hab ich etwas mehr Zeit mich damit auseinanderzusetzen und möchte das endlich verstehen bevor ich irgendwo unterschreibe.
Kann mir das jemand verständlich erklären? Bin kein Finanzexperte, also bitte nicht zu kompliziert 🙂
Du hast das Grundprinzip beider Varianten eigentlich schon richtig erfasst.
Beim Annuitätendarlehen bleibt deine monatliche Rate konstant – du zahlst also über die gesamte Laufzeit immer denselben Betrag. Was sich verändert ist die interne Aufteilung: Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch, weil die Restschuld hoch ist. Mit jeder Tilgung sinkt die Restschuld, damit auch die Zinslast, und der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Das ist das klassische Modell für Immobilienfinanzierungen – planbar, überschaubar.
Das endfällige Darlehen ist tatsächlich ein anderes Konstrukt. Du zahlst während der Laufzeit nur die Zinsen auf den vollen Kreditbetrag – und zwar bis zum Schluss, weil die Schuld sich ja nie verringert. Die komplette Tilgung erfolgt dann am Ende auf einen Schlag. Das bedeutet: Du zahlst in der Summe deutlich mehr Zinsen als beim Annuitätendarlehen, weil die Restschuld nie abnimmt.
Sinnvoll kann das sein wenn du parallel ein Anlagekonstrukt hast (z.B. einen Sparplan oder früher oft Kapitallebensversicherungen), das am Laufzeitende die Tilgungssumme liefern soll. Der Gedanke dahinter war früher: Wenn die Rendite der Anlage höher ist als der Kreditzins, macht man Gewinn. In der Praxis ist das aber oft nicht aufgegangen. Ich schau mir sowas grundsätzlich skeptisch an – hab mich zu dem Thema schonmal bei 180k ETF-Depot: Ab welchem Vermögen macht Stock-Picking Sinn? eingebracht, wo es auch um Renditeprojektionen ging. Die Rechnung klingt oft besser als sie ist.
Für eine klassische Immobilienfinanzierung würde ich dir das Annuitätendarlehen empfehlen. Planungssicherheit schlägt in den meisten Fällen die theoretische Renditearbitrage.
Kurz gesagt: endfälliges Darlehen ist für Privatleute mit Immokauf fast immer das schlechtere Modell, weil du die gesamte Laufzeit auf der vollen Zinslast sitzt. Hab das schonmal am Rande in einem anderen Thread erwähnt – wenn du keine wirklich saubere Gegenstrategie fürs Kapitalaufbau-Ende hast, ist das Risiko bei sowas zu groß. Annuität und fertig.