Hallo zusammen,
ich stehe gerade vor einer Entscheidung und komme nicht weiter. Ich möchte diesen Sommer eine kleine Ferienwohnung kaufen – eigentlich als Kapitalanlage gedacht, Vermietung und so. Ein Bekannter hat mir jetzt erzählt, ich solle mal über ein sogenanntes "endfälliges Darlehen" nachdenken, weil das bei Vermietungsobjekten steuerlich interessant sein soll.
Ich kenne bisher nur das klassische Annuitätendarlehen – also monatlich gleiche Rate, irgendwann ist der Kredit abbezahlt. Das endfällige habe ich grob so verstanden: Man zahlt nur die Zinsen, und am Ende der Laufzeit muss man die ganze Summe auf einmal zurückzahlen. Stimmt das so?
Was ich nicht kapiere: Wie soll das praktisch funktionieren? Woher soll ich am Ende der Laufzeit plötzlich z.B. 120.000 Euro haben? Über irgendeine parallele Geldanlage? Und was passiert wenn die nicht so performt wie gedacht?
Außerdem: Was sind die konkreten Vor- und Nachteile im Vergleich zum Annuitätendarlehen? Und für wen ist das eine sinnvolle Option, für wen eher nicht?
Ich bin kein Finanzprofi, also bitte nicht zu technisch. Freue mich über echte Erfahrungen oder verständliche Erklärungen.
Danke schon mal!
Ich möchte noch einen Aspekt einbringen, der hier noch nicht erwähnt wurde: die Nachhaltigkeitsperspektive bei der Kapitalanlage neben dem Darlehen.
Wenn man ein endfälliges Darlehen mit einem ETF-Sparplan kombiniert – was viele machen – sollte man sich überlegen, was in diesem ETF eigentlich steckt. Ich beschäftige mich auch mit nachhaltigen Investments und da sieht man schnell, dass "Rendite" und "Verantwortung" kein Widerspruch sein müssen. Gerade im Sommer, wenn man sieht wie die Klimaanlagen in jedem Büro auf Hochtouren laufen, fragt man sich schon, wohin das alles führt.
Aber zurück zu deiner eigentlichen Frage: Für eine Ferienwohnung als Kapitalanlage kann das endfällige Modell interessant sein, wenn du a) steuerlich davon profitierst und b) wirklich diszipliniert eine Parallelanlage aufbaust. Das Problem ist, dass viele Leute sich das in der Theorie gut vorstellen, aber nach ein paar Jahren den Sparplan plündern für irgendwas anderes.
Mein ehrlicher Rat: Fang mit dem Annuitätendarlehen an. Weniger spannend, aber planbar und du weißt genau wo du stehst. Wenn du mehr Erfahrung mit Kapitalanlagen sammelst, kannst du beim nächsten Objekt über komplexere Strukturen nachdenken.
Hey, kurze Antwort vorweg: Ja, du hast das Grundprinzip richtig verstanden. Beim endfälligen Darlehen zahlst du während der Laufzeit tatsächlich nur die Zinsen, die Tilgung kommt komplett am Ende.
Das funktioniert in der Praxis meistens so, dass man parallel einen Sparvertrag, eine Lebensversicherung oder ein Wertpapierdepot bespast – mit dem Ziel, am Laufzeitende genug Kapital angesammelt zu haben, um die Restschuld zu tilgen. Das Risiko ist natürlich real: Wenn die parallele Anlage nicht die erhoffte Rendite bringt, fehlt am Ende Geld. Das ist kein Planspiel, das passiert tatsächlich.
Der steuerliche Vorteil bei Vermietung: Die Zinsen kannst du als Werbungskosten voll absetzen. Da du beim endfälligen Darlehen höhere Zinsen zahlst als beim Annuitäter (weil die Restschuld nie sinkt), ist der Abzug entsprechend größer. Das kann je nach persönlichem Steuersatz attraktiv sein.
Ich hab ehrlich gesagt selbst ne Budget-App getestet, die sowas simulieren kann – ich hab das in diesem Thread über Budget-Apps kurz angesprochen. Hilft zumindest beim Durchrechnen der Szenarien.
Für Einsteiger ohne Erfahrung in der Kapitalanlage würde ich das endfällige Modell eher nicht empfehlen. Die Planbarkeit fehlt.
Endfälliges Darlehen ohne parallele Tilgungsersatzleistung abzuschließen ist schlicht fahrlässig. Das sollte man so klar sagen.
Ich seh das etwas anders als TobiasKern. Das endfällige Darlehen ist nicht per se riskant – es kommt stark darauf an, was man parallel anspart und wie diszipliniert man dabei ist.
Ich hab mich mit dem Thema variabler vs. fixer Zins bei Immobilienkrediten auseinandergesetzt (hab dazu auch schon was geschrieben), und ehrlich gesagt ist die Frage Annuität vs. endfällig eine ähnliche Risiko-Abwägung. Wer die Kapitalanlage-Seite nicht im Griff hat, sollte die Finger davon lassen – da stimme ich zu. Aber wer z.B. ohnehin in ETFs investiert und dort schon länger Erfahrung hat, kann das als Hebel nutzen.
Der Denkfehler den viele machen: Sie vergleichen nur die Zinslast. Aber der eigentliche Vorteil liegt im Steuereffekt über die gesamte Laufzeit. Bei einem Grenssteuersatz von 40%+ kann das signifikant sein.
Konkreter Tipp: Lass dir das von einem Steuerberater durchrechnen, nicht nur von der Bank. Die Bank verkauft dir das Produkt, der Steuerberater schaut auf deine individuelle Situation.