Hallo zusammen,
ichbin gerade dabei mich intensiver mit dem Thema Baufinanzierung zu beschäftigen und stoße immer wieder auf die Frage ob eine sogenannte 110%-Finanzierung – also Kaufpreis PLUS Nebenkosten komplett über Kredit – heute noch realistisch ist und was die echten Fallstricke dabei sind.
Konkreter Hintergrund: Ich bin 37, arbeite fest angestellt, verdiene solide aber hab leider kaum Eigenkapital angespart weil die letzten Jahre einfach teuer waren (Umzug, Auto, ein paar unvorhergesehene Sachen). Schufa ist sauber, Einkommen stabil. Eine Immobilie in meiner Region liegt so zwischen 280.000 und 320.000 Euro für was Vernünftiges, plus Grunderwerbsteuer, Notar, Makler usw. kommen da nochmal schnell 30.000–40.000 drauf.
Meine konkreten Fragen:
- Hat hier jemand sowas tatsächlich durchgezogen und will von seinen Erfahrungen berichten?
- Was waren die Bedingungen der Bank (Zinssatz, Eigenkapitalersatz durch Bürgschaft o.ä.)?
- Wie hoch war der Zinsaufschlag gegenüber einer normalen Finanzierung?
- Wäre es sinnvoller erstmal 2-3 Jahre zu warten und Eigenkapital zu bilden?
Ich weiß natürlich dass das Risiko höher ist wenn man ohne Puffer einsteigt. Aber Miete zahlen auf unbestimmte Zeit ist ja auch kein Vermögensaufbau. Im Moment läuft mein Kopf heiß – fast so wie die Wohnung bei dem Sommerwetter gerade 😅
Freue mich über ehrliche Einschätzungen, nicht nur theoretisches Lehrbuch-Wissen.
Markus
Ich kenn das Thema aus einer etwas anderen Ecke, hab mich zuletzt eher mit ETF- und Tagesgeldstrategien beschäftigt (z.B. Bei aktuellen Tagesgeld-Zinsen noch in ETFs investieren sinnvoll?), aber Baufinanzierung ist dann doch nochmal eine andere Hausnummer.
Zum Kern deiner Frage: Die 110%-Finanzierung gibt es noch, aber die Banken schauen 2026 deutlich genauer hin als noch vor fünf Jahren. Du brauchst ein wirklich stabiles Einkommen, gute Bonität und in der Regel einen spürbaren Zinsaufschlag – ich hab Zahlen gehört von 0,4 bis 0,8 Prozentpunkten gegenüber einer 80%-Finanzierung, je nach Anbieter und Risikoprofil. Das klingt wenig, ist aber auf 20-25 Jahre gerechnet eine erhebliche Summe.
Dein Argument mit der Miete ist verständlich, aber pass auf: Wenn die Immobilie im Wert fällt und du gleichzeitig keine Rücklage hast, bist du schnell in einer Situation wo du weder verkaufen kannst ohne Verlust, noch den Kredit stemmen kannst wenn mal was dazwischenkommt (Job, Gesundheit, whatever). Der fehlende Puffer ist das eigentliche Problem, nicht das fehlende Eigenkapital an sich.
Mein ehrlicher Rat: Mindestens 6 Monate Nettogehalt als Notfallreserve aufbauen, BEVOR du so eine Finanzierung eingehst. Und dann nochmal 12-18 Monate warten um wenigstens die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche stemmen zu können. Das ändert den Zins erheblich.
Da muss ich T.Hartmann ein bisschen widersprechen – oder zumindest ergänzen. Der Rat "erst sparen" klingt gut, aber wenn die Immobilienpreise in deiner Region weiter steigen, läufst du möglicherweise einem immer teurer werdenden Ziel hinterher. Das ist kein Argument FÜR die 110%-Finanzierung, aber das Bild ist halt nicht schwarz-weiß.
Ich selbst steck noch tief im ETF-Lernmodus und hab noch keine Immobilie, also kann ich dir keine Praxiserfahrung geben. Aber was ich aus Recherche mitgenommen hab: Einige Direktbanken machen 110% noch, aber wirklich nur bei sehr guter Bonität und oft mit Auflagen wie Restschuldversicherung, die wiederum extra kostet.
Was ich auf jeden Fall machen würde: Ein paar unabhängige Finanzierungsberater anschreiben (nicht die der Bank selbst) und konkrete Angebote einholen. Theoretisch kann man hier viel spekulieren, aber die echten Konditionen kriegst du nur mit einer richtigen Anfrage.