Hi zusammen,
ich bin 32, verdiene netto ca. 2800€ und hab mir jetzt 30.000€ zusammengespart. Überall liest man, dass Immobilien als Kapitalanlage super sind, aber ich blick bei der Finanzierung nicht durch.
Meine Bank meinte, mit 30k könnte ich maximal eine 150k Immobilie finanzieren (20% EK). Aber dann bleib ich ja bei 120k Kredit und bei den aktuellen Zinsen um die 4% ist die Rendite doch mager? Vor allem wenn noch Nebenkosten, Reparaturen etc. dazukommen.
Hab auch schon von "kreativen" Finanzierungsstrategien gehört - 110% Finanzierung, Nachrangdarlehen oder so. Klingt für mich aber riskant. Andererseits sagen manche, man soll das Eigenkapital möglichst gering halten wegen dem Leverage-Effekt.
Wie macht ihr das denn? Gibt es Strategien die bei 30k EK wirklich funktionieren, oder soll ich erstmal mehr sparen? Will keine Luftschlösser bauen, sondern realistisch planen.
Freue mich auf eure Erfahrungen!
Puh, bei den aktuellen Zinsen würd ich nochmal überdenken ob Immobilien wirklich sinnvoll sind. Wie ich neulich schon geschrieben hab, gibt's ja auch sichere Alternativen.
Kannst ja mal durchrechnen: 30k in ETFs mit 6-7% p.a. vs. Immobilie mit all den Risiken und Aufwand. Bei Immobilien hast du Klumpenrisiko, Verwaltungsaufwand, Reparaturkosten...
Falls du trotzdem willst: Auf keinen Fall über 80% finanzieren bei dem Einkommen. Und rechne realistisch - die meisten vergessen Steuern und überschätzen die Mieteinnahmen.
Bei 30k EK und deinem Einkommen würde ich erstmal vorsichtig sein. Die Zeiten für Immobilien-Investments sind gerade nicht die besten - hohe Zinsen, überteuerte Preise in vielen Regionen.
Mit 150k bekommst du höchstens ne kleine 2-Zimmer-Wohnung in B-Lage. Da musst du schauen ob die Mietrendite nach allen Kosten (Steuer, Reparaturen, Verwaltung, Leerstand) überhaupt positiv ist. Bei 4% Zinsen wird das knapp.
110% Finanzierungen gibt's kaum noch und wenn, dann zu schlechteren Konditionen. Leverage funktioniert nur wenn die Objektrendite über dem Fremdkapitalzins liegt - aktuell schwierig.
Mein Tipp: Schau dir erstmal den Markt in deiner Region genau an. Rechne mit realistischen Zahlen (8-10% für Nebenkosten beim Kauf, 1-2% p.a. für Reparaturen). Falls die Zahlen nicht passen, lieber noch 1-2 Jahre sparen oder alternativ in ETFs investieren.
Also ich hab vor 3 Jahren mit ähnlichem EK angefangen. Wichtig ist: Location, location, location! Mit 30k kannst du schon was machen, aber nicht überall.
Schau mal in Uni-Städten oder Randlagen von Großstädten. Da findest du noch bezahlbare 1-2 Zimmer Apartments. Hab damals 140k für ne 2-Zimmer bezahlt, bringt jetzt 650€ kalt bei 3,2% Zinsen.
Kreative Finanzierung würd ich lassen - zu riskant. Aber du könntest schauen ob deine Eltern als Bürgen mitmachen, dann kriegst du bessere Konditionen. Oder KfW-Förderung wenn du energetisch sanierst.
Wichtig: Immer Puffer einplanen für Reparaturen und mal 2-3 Monate Leerstand. Und lass die Finger von Objekten wo du mehr als 30 min hinfahren musst.