Hey zusammen,
ich beschäftige mich gerade intensiv mit dem Thema Immobilienfinanzierung und bin dabei auf das Modell der Tilgungsaussetzung gestoßen. Konkret geht es darum, dass man während der Kreditlaufzeit die Tilgung für eine gewisse Zeit aussetzt und stattdessen das Geld z.B. in einen ETF-Sparplan oder ähnliches steckt.
Die Idee dahinter: Wenn die Rendite der Geldanlage den Kreditzins schlägt, macht man unterm Strich Plus. Klingt in der Theorie verlockend, aber ich frage mich wie realistisch das wirklich ist – vor allem in einem Zinsumfeld wie aktuell.
Habe mehrere Konten und Finanzierungsmodelle parallel verglichen und bin eigentlich jemand, der gerne jeden Vorteil mitnimmt. Aber irgendwas sagt mir, dass da ein Haken ist, den ich noch nicht vollständig durchdrungen habe.
Sind solche Modelle nur für bestimmte Einkommensgruppen interessant? Und macht das überhaupt Sinn wenn man sowieso Sondertilgungsoptionen hätte? Ich überlege auch ob das steuerlich irgendwas bringt – z.B. wenn man vermietet.
Wer hat sowas schon mal durchgerechnet oder sogar praktisch umgesetzt? Würde mich über konkrete Erfahrungen freuen, nicht nur Theorie aus dem Netz.
Ich hab das mal systematisch durchgerechnet für verschiedene Szenarien, weil mich das Modell konzeptionell interessiert hat.
Das entscheidende ist die Volatilität. Wenn du die erwartete Rendite nimmst und den Kreditzins abziehst, sieht es positiv aus – aber das ist der Erwartungswert. Die Standardabweichung bei einem MSCI World über 5-10 Jahre ist enorm. In schlechten Sequenzen (schlechte Rendite zu Beginn der Anlage) kannst du am Ende mit weniger Kapital dastehen als du Restschuld hast. Das ist das sogenannte Sequence-of-Returns-Risiko.
Staatlich anerkannte Tilgungsaussetzungsmodelle aus den 90ern (damals mit Kapitallebensversicherung) sind übrigens fast alle schlechter gelaufen als klassische Tilgung – das war strukturell suboptimal.
Von den Fintech-Tools die ich kenne, gibt es inzwischen ein paar Rechner die das simulieren können – MonteCarlo-Simulationen sind da sinnvoller als einfache Durchschnittsrenditen. Ich kann bei Interesse mal schauen welche Tools da brauchbar sind, hab da einiges getestet. Steuervorteil bei Vermietung kann das Bild aber wirklich drehen, das sollte man separat betrachten.
Ich hab mich mit sowas auch kurz beschäftigt, als ich nach Wegen gesucht hab meine Konsumkredite effizienter abzubauen – ist zwar ein anderer Kontext, aber das Grundprinzip ähnelt sich.
Mein ehrlicher Eindruck: Das klingt klüger als es ist. Für Leute wie mich, die sowieso schon mehrere laufende Verbindlichkeiten haben, ist das eher nichts. Du brauchst dafür eiserne Disziplin, das "frei gewordene" Geld wirklich anzulegen und nicht anzufassen. Und du brauchst ein Nervenkostüm für Kursschwankungen.
Beim Thema Vermietung könnte es sich lohnen, da stimme ich Tobias zu – aber das ist halt ein ganz anderes Spielfeld als der klassische selbstgenutzte Kredit. Ich hab im Übrigen mal im Thread über Nebeneinkommen diskutiert, ob man Überschüsse besser in Schuldenabbau oder Rendite steckt – ähnliche Frage eigentlich. Fazit war da auch: kommt stark auf die Zinshöhe an.
Kurz gesagt: Ohne vermietete Immobilie und ohne sehr langen Anlagehorizont würde ich das nicht anfassen. Der administrative Aufwand steht für mich in keinem Verhältnis zum möglichen Vorteil – und ich hab zwischen Job und Familie eh kaum Zeit sowas aktiv zu monitoren.
Das Thema kenne ich gut, weil ich mich auf meinem Weg zur Entschuldung bis 2027 intensiv damit auseinandergesetzt habe – und mich letztlich dagegen entschieden habe.
Die Grundidee klingt erstmal rational: Kreditzins liegt bei z.B. 3,5%, ETF-Rendite langfristig bei 6-7%, also Differenz einstreichen. Aber die Rechnung hat mehrere Schwachstellen.
Erstens ist die ETF-Rendite eben nicht garantiert. Gerade wenn du in einer Tilgungsaussetzungsphase auf einen Kurseinbruch triffst, hast du am Ende weniger Kapital als geplant und trotzdem die volle Restschuld. Das Risiko liegt komplett bei dir.
Zweitens muss man den Zinseszinseffekt auf der Kreditseite gegenrechnen – du zahlst während der Aussetzungsphase weiterhin Zinsen auf die volle Schuld, die sich also nicht reduziert.
Bei vermieteten Immobilien sieht das steuerlich tatsächlich etwas anders aus, weil Schuldzinsen absetzbar sind – das kann das Modell attraktiver machen. Aber auch da würde ich einen Steuerberater fragen, bevor man sich darauf einlässt.
Für mich persönlich war die psychologische Sicherheit einer sinkenden Restschuld mehr wert als der theoretische Renditevorteil.